CONDOMÍNIO
Gostaria de saber qual o limite para que o tema uso nocivo ou mau uso da propriedade ocorra. Sou condômino em um condominio de casas e me esta sendo imputada penalidade, sob a alegação de perturbação do sossego dos demais condôminos, em razão do fato de que em algumas esporádicas situações,ter recebido a visita de um ou mais casais (nunca superiores a três casais) em nossa residência e essas pessoas alem de terem permanecido após as 22:00 horas, conversaram e riram(não é possível querer que as pessoas chorem), com musica ambiente baixa ou mesmo sem musica alguma. Existe limite para a permanência de visitas nas unidades de um condominio? Será necessário convidar as pessoas para se retirarem de minha residência após as 22:00 horas? Na ocasião motivadora da penalidade havia inclusive uma criança de quatro anos dormindo na sala...Nas demais ocasiões tenho sofrido o constrangimento de sofrer ligações do porteiro e de uma condômina reclamando do incomodo das conversas, o que tem motivado constrangimento e a saída antecipada de meus convidados. Atualmente estou impedido de receber pessoas após as 22:00 horas. Qual o limite da tolerância a que devem os demais condôminos se sujeitar, embasadora do direito do gozo e uso normal da propriedade vizinha? Há necessidade de prova robusta (apuração no nível de ruído) para qualificar essa inflação ou apenas (o relato proveniente da reunião de pessoas implicantes e maldosas é suficiente para caracterizar a infração. Nossa convenção não delimita horário para o incomodo das pessoas, mas um regimento interno aprovado sem o quorum necessário de alteração da convenção (2/3 dos condôminos) prevê essa limitação. Qual a validade desse Regimento Interno? Aguardo um posicionamento sobre o tema.
De acordo com a legislação que cuida da matéria
(Código Civil, art. 1.336, IV), é dever do condômino não utilizar sua unidade de
maneira prejudicial ao sossego dos demais moradores, em qualquer hora do dia,
causando ruídos anormais e insuportáveis. O condômino que transgredir a situação
acima, ficará sujeito ao pagamento de uma multa prevista na convenção de até
cinco taxas condominiais ordinárias, sem prejuízo das perdas e danos que se
apurarem, entretanto, inexistindo convenção condominial, ou sendo omissa, o voto
mínimo de 2/3 dos condôminos restantes, em assembléia devidamente convocada,
aprova a cobrança da multa (Código Civil, art. 1.336, § 2º). Na hipótese das
medidas condominiais resultarem infrutíferas, é cabível o ajuizamento de uma
ação cominatória com pedido de tutela antecipada para obrigar o condômino
infrator a privar-se da prática de determinada conduta sob pena do pagamento de
uma multa diária arbitrada judicialmente. A iniciativa da cobrança da multa
condominial e, bem como da propositura da aludida medida judicial, competem ao
síndico, ou na sua omissão, a qualquer condômino. Outrossim, para que o
condomínio consiga a tutela jurisdicional com o fito de vedar a exposição de
ruídos anormais e insuportáveis ao fundamento de perturbação do sossego, deve
comprovar esse fato de forma inequívoca. A prova inequívoca de exibição de
barulhos em tonalidade superior aos decibéis permitidos somente se verifica com
a perícia técnica específica. Entretanto, não há qualquer óbice que o condomínio
através de um aparelho de medição de decibéis apresente em Juízo a prova
colhida, pois todos os meios legais e moralmente legítimos são hábeis para
provar os fatos em que se funda o alegado. — A lei dispõe (Código Civil, art.
1.351) que o instrumento convencional e o regimento interno podem ser alterados,
podendo as partes modificá-los de acordo com as suas necessidades, desde que não
fira a legislação pertinente, e mediante aprovação de 2/3 dos condôminos, sob
pena de invalidade.
Peço-lhes uma ajuda, recebi uma multa
referente á uma festa que fiz no meu condomínio e creio estar sendo injustiçada.
Segue a história detalhada em anexo. Dia 15/11/2006, aluguei o salão de festa do
prédio do qual sou inquilina, só que no final da festa saiu uma briga na rua
envolvendo o pessoal que estava na festa, com alguns moradores dos prédios
vizinhos, a polícia foi chamada, além da briga ser do lado de fora do condomínio
(na rua), não foi danificado nada no salão de festa e nem na área comum do
prédio, só que no dia 04/12/2006, por volta das 21:00h, recebi uma notificação
de multa a ser lançada, dizendo o seguinte: Que o condomínio recebeu diversas
reclamações dos demais moradores, no sentido que havia convidados nas áreas
comuns, e que o uso de bebida alcoólica foi permitido sem nenhum tipo de
controle, haja vista que diversos jovens estavam bebendo nas áreas comum do
condomínio, houve agressão física entre os participantes, sendo necessário à
presença da polícia no condomínio. Contrariando assim as normas do regulamento
interno. Gostaria de saber o que devo fazer sendo que recebi a notificação junto
com o boleto de pagamento? Outra coisa, a briga foi fora do prédio, os policias
nem entraram no condomínio, porque todos estavam na rua.
Gostaria de saber como proceder em desfavor do condomínio onde moro. Isso porque, aluguei o salão de festas para o aniversário de meu filho e no momento da averiguação dos objetos pertencentes ao mesmo, ficou constatado e anotado (por mim e por um dos representantes do condomínio) que um dos tapetes já se encontrava sujo. Entretanto, dois dias depois da festinha, recebi uma notificação da administradora, cobrando uma multa referente à limpeza dos tapetes. Ocorre que, mandaram lavar os tapetes numa lavanderia e sequer me consultaram sobre o valor. Ademais, tentei por diversas vezes pedir que eles me mandassem a notificação do antigo locador do salão (quem realmente sujou os tapetes) e não me deram resposta. Conclusão, depositei em juízo o valor da cota condominial e não paguei a multa e no boleto do mês subseqüente entrei para o rol dos inadimplentes. Pergunta: eles podem fazer isso, ou seja, cobrar de quem não sujou os tapetes e agregar o valor da "suposta" multa com a cota condominial, mesmo que no Regimento Interno não faça nenhuma menção acerca da matéria? Se eu ajuizar a ação, posso fazê-la no Juizado de Pequenas Causas e se puder, posso ajuizá-la contra o Condomínio e a Administradora ou só contra o Condomínio? Muito obrigada!
Cara leitora, ao nosso ver, o condomínio não agiu
com erro quando lhe aplicou uma multa, pois bem: De acordo com a lei (Código
Civil, art. 1.336, IV), é dever do condômino não utilizar sua unidade de maneira
prejudicial ao sossego, saúde e segurança dos demais moradores, causando
situações anormais e anti-sociais. O condômino que transgredir a situação acima
ficará sujeito ao pagamento de uma multa prevista na convenção de até cinco
taxas condominiais ordinárias, sem prejuízo das perdas e danos que se apurarem,
entretanto, inexistindo previsão convencional, a assembléia devidamente
convocada, pelo quorum legal aprova a cobrança da multa (Código Civil, arts.
1.336, § 2º e 1.337, § Único).
Gostaria de saber como proceder em desfavor do condomínio onde moro. Isso porque, aluguei o salão de festas para o aniversário de meu filho e no momento da averiguação dos objetos pertencentes ao mesmo, ficou constatado e anotado (por mim e por um dos representantes do condomínio) que um dos tapetes já se encontrava sujo. Entretanto, dois dias depois da festinha, recebi uma notificação da administradora, cobrando uma multa referente à limpeza dos tapetes. Ocorre que, mandaram lavar os tapetes numa lavanderia e sequer me consultaram sobre o valor. Ademais, tentei por diversas vezes pedir que eles me mandassem a notificação do antigo locador do salão (quem realmente sujou os tapetes) e não me deram resposta. Conclusão, depositei em juízo o valor da cota condominial e não paguei a multa e no boleto do mês subseqüente entrei para o rol dos inadimplentes. Pergunta: eles podem fazer isso, ou seja, cobrar de quem não sujou os tapetes e agregar o valor da "suposta" multa com a cota condominial, mesmo que no Regimento Interno não faça nenhuma menção acerca da matéria? Se eu ajuizar a ação, posso fazê-la no Juizado de Pequenas Causas e se puder, posso ajuizá-la contra o Condomínio e a Administradora ou só contra o Condomínio? Muito obrigada!
Caro leitor, ao nosso ver, é abusiva a
circunstância do condomínio emitir boleto único, impedindo que o condômino opte,
por sua conta e risco, por satisfazer apenas uma das obrigações, já que
contribuição mensal e multa por infração são obrigações distintas, uma não
condicionada ao cumprimento da outra. — Desde que respeitado os ditames dos
arts. 3º e 4º da legislação que dispõe sobre os Juizados Especiais (Lei nº
9.099/95), tal foro é competente para admitir as demandas do condômino pessoa
física contra o condomínio. — A ação de consignação em pagamento dever ser
ajuizada em face do prédio, pois a sua administradora não tem legitimidade para
figurar no pólo passivo da relação processual, uma vez que como mera mandatária,
não recebe os valores em nome próprio.
OBRAS
Sou conselheiro e quero saber se no caso de obras necessárias mas não urgentes com despesas excessivas, só é necessário maioria simples de presentes de condomínio?
De acordo com a lei (Código Civil, art. 1.341, §
3º) se as obras necessárias não forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, somente poderão ser realizadas após aprovação da assembléia. Nesse
caso, em vista da inexigibilidade legal de quorum qualificado, aprova-se
referidas despesas pelo voto da maioria dos presentes em reunião devidamente
convocada.
Sou condômino e a minha pergunta é a seguinte: Tivemos uma assembléia ordinária nesse ano, e nesta assembléia foi discutido vários assuntos referente à ordem do dia. No decorrer desta discussão da ordem do dia, foi discutido sobre a instalação de interfones no edifício, sendo que esta discussão não estava na ordem do dia da convocação feita pelo síndico. Minha pergunta é se esse item pode ser executado pelo síndico, ou teria que ser discutido numa próxima assembléia com a devida convocação, perante orçamento da instalação de interfone.
De acordo com a lei (Código Civil, art. 1.341, inciso II) a realização de benfeitorias úteis que visem melhorar ou modernizar o edifício ou seus serviços comuns, como por exemplo: a instalação de interfones, somente poderão ser aprovadas em assembléia devidamente convocada, se constarem da sua ordem do dia, mediante orçamento prévio e aprovação da maioria dos comunheiros. Caso contrário, o condômino que se insurgiu em relação à obra, poderá pleitear em juízo a anulação dessa deliberação e, conseqüente abstenção do pagamento do respectivo encargo.
Eu tenho um apto em um condomínio, onde o prédio tem exatamente quatro anos que a construtora finalizou as obras. Na última chuva, percebemos que temos uma infiltração um pouco acima de uma das janelas dos quartos. Verificamos a estrutura do prédio pelo lado de fora, e realmente existe uma pequena rachadura na parede. Já houveram outros casos de aptos no prédio com o mesmo problema há um ano atrás, e a própria construtora foi arrumar o problema. Conversamos agora com a construtora, e a mesma disse que não tem mais responsabilidades sobre o problema. Conversamos com o síndico e o mesmo também disse que o condomínio não pode arcar com as despesas. Nesse caso, gostaria de saber o que devemos fazer, quem é o responsável pelo conserto? Como podemos resolver esse problema, pois até onde eu entendo, se trata de um problema de estrutura no prédio. Obrigada desde já.
A responsabilidade de cinco anos do construtor da
edificação (Código Civil, art. 618), não cobre o aparecimento de qualquer
defeito, mas apenas aqueles vícios que comprometam a solidez e segurança da
obra. O prazo de reclamação dessas anomalias é de cento e oitenta dias a contar
do aparecimento do vício ou defeito. No surgimento de problemas da construção, é
aconselhável, primeiramente, a realização de uma perícia particular para
averiguação da gravidade do defeito que hostiliza o imóvel, para,
posteriormente, se for o caso, pleitear judicialmente uma vistoria técnica e
indenização por perdas e danos. De acordo com a lei, durante o prazo de
garantia, a responsabilidade pela edificação defeituosa é exclusiva do
construtor da obra. Escoado esse tempo, se o defeito se originar da área comum o
seu conserto é da incumbência exclusiva do condomínio, ao passo que, oriundo das
áreas privativas fica por conta única do condômino.
Devido à manta do prédio estar com problemas de infiltração, os quartos de meu apartamento estão com importantes infiltrações, com paredes totalmente prejudicadas e em um deles já estar perdendo a moldura de gesso em um espelho. Agora, após um ano, o síndico está ainda fazendo os orçamentos. Minha pergunta: Quem arca com o meu prejuízo? O Condomínio ou eu? E se for o condomínio, como proceder à cobrança? Obrigado pela atenção.
O conserto de vazamento na prumada do prédio, a
qual se localiza em área comum, é da incumbência e encargo exclusivo dele, ao
passo que, o reparo nos ramais pertencentes às unidades privativas, fica por
conta única de cada condômino. Assim, se a culpa pelas infiltrações em seu
apartamento, pertence ao condomínio, poderá obrigar judicialmente o prédio a
cessar os vazamentos, sob pena de uma multa cominatória, além de indenizar os
prejuízos causados.
Olá, sou síndico de um edifício e gostaria de tirar a seguinte dúvida. Existe uma unidade que apresenta alguns vazamentos, que podem ser provenientes da unidade superior. A unidade de baixo, promoveu ação judicial contra a unidade de cima e o condomínio. Como posso fazer para diagnosticar de quem é a responsabilidade, se é do condomínio ou da unidade superior? Grato.
O conserto de vazamento na prumada do prédio, a
qual se localiza em área comum, é da incumbência e encargo exclusivo dele, ao
passo que, o reparo nos ramais pertencentes às unidades privativas, fica por
conta única de cada condômino. Desta forma, o leitor deverá requerer no
processo, que seja realizada uma perícia, a fim de serem apuradas as causas e os
danos das infiltrações no apartamento afetado, ou seja, se a culpa pertence à
unidade imediatamente superior ou ao condomínio. Depois de apuradas as
responsabilidades, compete ao responsável fazer cessar os vazamentos além de
indenizar os prejuízos causados.
Caríssimo, sou síndico e tenho dúvidas a respeito de circuito fechado de TV. Instalei um circuito fechado via Internet com finalidade de, não só a portaria, mas qualquer morador (tendo um login e senha cadastradas) possam ter imagens do condomÍnio (elevadores, halls, salão de jogos etc.) em seu computado pessoal. Como posso me resguardar (como síndico) contra moradores que utilizem erroneamente este benefício? Penso em um termo de responsabilidade assinado pelo condômino ao adquirir o acesso. Vocês tem algum modelo?. Já que as imagens podem ser vistas por qualquer condômino (que possuir acesso, após cadastro), pode outro condômino acionar o condomínio? Síndico por invasão a sua privacidade? Exemplo: condômino não quer que sua esposa veja imagens gravadas no circuito de TV. Podemos proibir? Ela também não é proprietária?- E quanto a um condômino solicitar gravação de imagens de uma determinada data? Posso fornecer?
Caro leitor, devidamente aprovado em assembléia,
não há qualquer óbice legal na utilização de câmeras nas áreas comuns do
condomínio, inclusive inexiste invasão de privacidade nesses locais, salvo
quando locado para encontros festivos. Nessas circunstâncias, não vislumbro a
necessidade de qualquer termo de responsabilidade, e caso algum condômino
solicite a gravação não há qualquer impedimento na sua exposição.
RESPONSABILIDADE CIVIL (FURTO/DANO PATRIMONIAL)
Deixei dois jogos de roda do meu carro e do
meu marido na garagem do condomínio pois não tenho como guardar no meu
apartamento, nesse caso de quem é a responsabilidade segundo a lei? Obrigada.
Prezado leitor, O condomínio não tem o dever de
guarda e vigilância dos bens particulares dos condôminos, salvo previsão
expressa na convenção estabelecendo essa responsabilidade.
Gostaria de esclarecimentos a respeito de furto de moto em área do condomínio.
Na convenção está determinado que cabe aos respectivos ocupantes de cada unidade
a guarda e vigilância da mesmas, não se responsabilizando o condomínio por
furtos, desaparecimentos ou subtração de quaisquer objetos ou valores. Neste
caso, o condomínio pode ser responsabilizado pelo furto? Obrigada.
A maioria dos julgados dos nossos Tribunais
entendem que o condomínio só é responsável por furto de coisas dos condôminos,
em espaços comuns, se houver cláusula expressa na convenção ou no regimento
interno ou em ata de assembléia que imponha ao prédio a obrigação de indenizar,
haja vista, que o condomínio não tem o dever de guarda e vigilância dos veículos
estacionados nas garagens.
Existem áreas comuns perto das garagens dos veículos que alguns moradores estão utilizando para estacionar motos, com isso está atrapalhando a manobra dos veículos que estacionam regularmente nas suas respectivas garagens e por conta disso, outro dia, em uma manobra o veículo acabou derrubando uma das motos. O dono da moto foi pedir ressarcimento para o condômino que havia derrubado. A pergunta é a seguinte: O dono da moto tem o direito de pedir tal ressarcimento mesmo não sendo ali lugar para guarda de veículos (moto)? E nem tão pouco há qualquer tipo de autorização de assembléia para utilização destes espaços comuns. Obs.: Uma das motos nessa situação é do membro do conselho fiscal. Obrigado.
De acordo com a lei (Código Civil, art. 1.335,
II), ao condômino não assiste o direito de utilizar a área comum com
exclusividade, embaraçando o seu uso por parte dos demais comunheiros ou
modificando sua destinação (estacionamento de motos), pois, trata-se de coisa de
utilização simultânea de todos e, no presente caso, o condômino que estaciona o
seu auto em área comum, inclusive incomodando o trânsito dos demais veículos,
está infringindo as normas legais, ficando, nesse caso, sujeito ao pagamento da
multa que a convenção ou o regulamento interno prever. Na hipótese das medidas
condominiais resultarem infrutíferas, é cabível o ajuizamento de uma ação
possessória com pedido de concessão de liminar reintegratória e imposição de
multa diária para a hipótese de nova turbação ou esbulho. A iniciativa da
cobrança da multa condominial e, bem como da propositura da aludida medida
judicial competem ao síndico, ou na sua omissão, a qualquer condômino. — Quanto
aos prejuízos causados na moto, o seu dono (membro da administração ou qualquer
ocupante) tem o direito de pedir o ressarcimento ao agente causador, pois não se
exime de responder civilmente o motorista que, em face de sua conduta culposa,
ocasiona colisão em veículo estacionado irregularmente, constituindo tal fato,
conforme anteriormente falado, infração legal/administrativa.
UTILIZAÇÃO COMERCIAL DE APARTAMENTO
Pela nossa convenção o prédio é estritamente
familiar, para moradia. Só que há pessoas que fazem algum tipo de alimento para
vender fora. Isso é proibido? Pode-se aplicar advertência e se continuar fazendo
isso pode aplicar multa? Agradeço a atenção.
A instituição e convenção condominial deve
expressar a finalidade do condomínio, se residencial, comercial ou misto, ou até
mesmo uma destinação específica, como por exemplo edifícios não residenciais
destinados exclusivamente a consultórios médicos. É dever do condômino dar a sua
unidade a mesma destinação que tem o prédio, ou seja, sendo o edifício
residencial, não poderá o comunheiro instalar uma loja no apartamento. O
condômino que transgredir a situação acima elencada, ficará sujeito ao pagamento
de uma multa prevista na convenção de até cinco taxas condominiais ordinárias,
sem prejuízo das perdas e danos que se apurarem, entretanto, inexistindo
convenção condominial, o voto mínimo de 2/3 dos condôminos restantes, em
assembléia devidamente convocada, aprova a cobrança da pena. Na hipótese das
medidas condominiais resultarem infrutíferas, é cabível o ajuizamento de uma
ação cominatória com pedido de liminar para obrigar o condômino infrator a
privar-se da prática de determinada conduta sob pena do pagamento de uma multa
arbitrada judicialmente a cada nova transgressão. A iniciativa da cobrança da
multa condominial e, bem como da propositura da aludida medida judicial competem
ao síndico, ou na sua omissão, a qualquer condômino, que nesse caso, pode ser o
leitor.
TAXAS
Solicito o obséquio de seus esclarecimentos
quanto à definição de taxa extra e taxa complementar. Peço também informar se o
síndico, sendo proprietário e morador do edifício, deve pagar ambas as taxas ou
apenas uma delas. Neste caso, qual taxa. Cordialmente.
As despesas condominiais, dividem-se em duas
modalidades, quais sejam: as ordinárias que dizem respeito à administração
corriqueira, manutenção, conservação e reparos rotineiros nas coisas do
condomínio, e as extraordinárias que são todas aquelas que não se enquadram na
rotina da vida condominial, atinentes a obras de reformas, etc. Partindo dessa
premissa, como inexiste um terceiro tipo de despesa condominial, a denominada
taxa complementar do condomínio da consulente, por ser um gasto não rotineiro
enquadra-se na despesa extra. — O Código Civil que disciplina a matéria
condominial, é omisso no atinente a natureza das funções do síndico, se gratuita
ou remunerada, cabendo a convenção ou assembléia que o eleger versar sobre dita
situação, ou seja, isentando-o de todas as taxas (ordinárias e extras) ou apenas
de alguma delas, ou até mesmo, além da isenção estipular uma remuneração.
COBRANÇA
Bom dia! Eu gostaria de saber como funciona e qual a lei que proíbe. É que o boleto vence todos mês dia 07 de cada mês, só que no dia 07/09 que é feriado, o boleto veio para dia 06/09, sendo que o pagamento não vem no dia 07/09, pois eu trabalho como funcionário do estado, o pagamento veio depois do feriado, pode mudar a data ou não, e qual a multa é 2%, pois o boleto esta com 5% e mais 0,5% por dia, favor me responda, pois eu não entendo e não sei qual a lei condomínio. Só não gostei a mudança da data de 07/09 para 06/09 por causa do feriado. Ora se o feriado cai no mesmo dia porque não pagar no próximo dia, que a mesma data o banco não funciona. Favor me esclareça, estou com dúvida, para não ficar pagando a multa em torno 5% e mais 0,5% ao dia. Obrigado.
O tempo do pagamento das obrigações condominiais
deve ser estipulado pela convenção ou pela assembléia de condôminos,
independentemente do dia em que cada comunheiro recebe seus salários, caso
contrário, as cotas sofreriam diversos vencimentos, causando com isso um enorme
prejuízo para o condomínio. — Incorrendo o condômino em mora, ou seja, atrasando
as suas contribuições condominiais no prazo previsto, quer sejam ordinárias ou
extraordinárias, ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não
havendo previsão, aos de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre a dívida. Além das
penalidades da mora, deve incidir sobre o débito, atualização monetária a partir
do vencimento de cada cota.
Posso relacionar os aptos devedores no verso do boleto do condomínio?
A informação contábil no balancete mensal relatando o número da unidade
inadimplente e os respectivos meses em aberto, é plenamente legal, legítima e
obrigatória, haja vista que a administração condominial carece de prestar contas
aos demais condôminos. O que a lei veda é que o condômino/devedor seja difamado
e/ou exposto ao ridículo.
Durante alguns meses recebi boletos extras, para rateio de dívidas pendentes do
condomínio ocasionadas pela inadimplência e na única assembléia que tratou deste
assunto, consta apenas o seguinte texto na ATA: “Ficou certo que será emitido um
boleto para acerto das dívidas pendentes, estando todos cientes das mesmas.”
Porém, o assunto do rateio não constava na pauta da reunião, não ficou
registrado na ATA a votação na Assembléia (pelo que me lembro não houve votação,
apenas comentários de dívidas), nem tampouco é citado o valor da dívida a ser
paga, quantidade de parcelas, nem ficou especificado a origem da dívida para
podermos saber para onde iria o dinheiro destas parcelas extras. Pergunto: O
condomínio pode cobrar judicialmente os moradores que não pagaram estes boletos,
mesmo não estando registrados em ATA, não foram votados, não existem valores em
ATA e quantidade de parcelas? O que eu posso fazer para recorrer caso eles levem
a justiça? Eu vou ter que pagar estes boletos fantasmas? Obs: A minha
preocupação, é a omissão de valores na ATA e como o condomínio tem uma dívida
considerável, o fato de dizer na ATA que "Ficou certo que será emitido um boleto
para acerto das dívidas pendentes,..." é assinar um cheque em branco para o
Síndico. Como o síndico tem uma postura autoritária e por diversas vezes tomou
decisões diferentes das que foram aprovadas em assembléia, como por exemplo
ficou aprovado, que seria retirado durante cinco meses, o desconto de 20% para
pagamento em dia do condomínio, visando aumentar o caixa do condomínio e a
partir do sexto mês, o síndico manteve o boleto sem o desconto de 20% para
pagamento em dia, mesmo sem passar por outra assembléia. Agradeço a atenção.
Aguardo resposta.
Segundo a lei (Código Civil, art. 1.336), todos
os condôminos são obrigados a contribuir para as despesas da comunhão, na
proporção do quinhão do terreno atribuída à sua unidade autônoma, salvo
disposição em contrário da convenção. Aprovada a verba destinada à conservação,
manutenção, reformas etc., do bem comum, a decisão obriga a todos os condôminos,
presentes ou ausentes, fazendo prova do débito a própria ata assemblear. As
cotas ordinárias, são cobráveis com base no custo efeito dos encargos
independentemente de aprovação prévia, pois nos termos do artigo 1.350 do Código
Civil, a assembléia dos condôminos, apenas aprova antecipadamente a previsão
orçamentária anual das despesas. Entretanto, para a cobrança das despesas
extraordinárias relativas a obras voluptuárias; úteis; de acréscimos às já
existentes; construção de novas unidades imobiliárias; ou até mesmo necessárias
que não sejam urgentes e importarem em gastos excessivos, faz-se necessário à
aprovação prévia da assembléia dos condôminos de acordo com o quorum legal
(Código Civil, arts. 1.341 a 1.343), sob pena de impossibilidade do seu pleito
judicial.
Suspeito que ocorreram revisões nos percentuais a serem cobrados por atrasos no
pagamento de taxas de condomínio que irão superar os 2% atualmente praticados e
que esta atribuição ocorrerá a partir de Junho de 2006, porém nenhum documento
oficial encontrei a respeito. Poderiam me orientar a respeito para que eu possa
ajustar o percentual aplicado!
De acordo com o art. 1.336, § 1º do Código Civil,
incorrendo o condômino em mora, ou seja, atrasando as suas contribuições
condominiais no prazo previsto, quer sejam ordinárias ou extra, ficará sujeito
aos juros moratórios convencionados ou, não havendo previsão, aos de 1% ao mês,
multa de até 2% sobre a dívida, e atualização monetária a partir do vencimento
de cada cota. Além das penalidades da mora, o inadimplente sofrerá ação de
cobrança judicial, recaindo a penhora sobre a respectiva unidade. Internamente,
o devedor estará impedido de votar e deliberar nas assembléias, e ainda constará
o número da sua unidade no balancete mensal relatando os respectivos meses em
aberto.
CORTE DE ENERGIA
Posso impedir, como síndica, a entrada da CPFL para corte de energia de um
apartamento?
O corte de fornecimento de energia está expressamente previsto pela Portaria n.º
222 de 22/12/1987 do Departamento Nacional de Águas e Energia Elétrica, sendo
assim, o síndico não pode impedir a entrada da CPFL para corte de energia de um
apartamento, sob pena do condomínio responder por perdas e danos.
SEGURO CONDOMINIAL
Minha síndica não contrata o seguro condominial. Qual a melhor forma de explicar a ela que esse pagamento é obrigatório e necessário. Como fazer uma abordagem amigável? Agradeço a atenção.
A lei obriga que seja efetuado o seguro de toda
edificação, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em
parte do edifício. O seguro deve abranger, não só as partes comuns, como também
todas as unidades autônomas, incluindo-se o pagamento do respectivo prêmio no
rateio das despesas mensais. As razões da obrigatoriedade legal da feitura do
seguro das partes comuns e inclusive das unidades privativas são óbvias, pois, a
não reconstrução de apenas um dos apartamentos impede a reconstrução do prédio.
No condomínio as unidades autônomas estão indivisivelmente ligadas ao mesmo
conjunto e estrutura arquitetônica. O seguro deve abranger todos os riscos
previsíveis que possam causar destruição total ou parcial da edificação, assim,
de acordo com cada caso concreto e, levando-se em conta a localização do prédio,
deve-se incluir, além do risco de incêndio, o de desabamento, alagamento, queda
de aeronaves etc. A feitura do referido seguro compete, exclusivamente, ao
síndico, devendo promovê-lo anualmente e dentro dos valores reais do prédio,
independentemente da vontade dos demais condôminos. O síndico que se omitir em
perpetrar o seguro condominial, poderá ser destituído pela assembléia dos
condôminos, por não administrar convenientemente o condomínio, além de
sujeitar-se a responder um processo civil e criminal, em caso de sinistro.
Independentemente do seguro obrigatório, é facultado aos condôminos a realização
de um seguro complementar, caso queiram reforçar o valor de reposição de suas
unidades, inclusive, para a garantia dos móveis e utensílios que as guarnecem.
TV POR ASSINATURA
Boa tarde, sou morador de um condomínio. Gostaria de esclarecer uma dúvida: Logo que mudei para o prédio, instalei uma TV por assinatura que já possuía no endereço anterior, no caso a SKY. Ocorre que, um ano depois, foi realizado uma assembléia e a maioria optou pela DIRECTV. Pergunto: o síndico pode solicitar que eu retire a instalação mesmo um ano depois de instalado? E se eu não quiser, há alguma coisa que eu possa fazer? Obrigado.
Prezado leitor, se a instalação for externa, comprometendo a fachada do condomínio, a qualquer momento o prédio pode exigir a sua retirada, pois a mera tolerância ou liberalidade, não induz a um direito adquirido ou possessório. — Na hipótese da unidade não atender a solicitação condominial, o condomínio pode ajuizar uma ação cominatória com pedido de liminar para obrigar o condômino infrator a privar-se da prática de determinada conduta sob pena do pagamento de uma multa arbitrada judicialmente. A iniciativa da propositura da aludida medida judicial competem ao síndico, ou na sua omissão, a qualquer condômino
Moro em um condominio com doze apartamentos, e sete condôminos
resolveram assinar a TV SKY por um pacote fechado que será pago pelo condomínio,
eu e outros quatro proprietários não temos interesse em ser assinantes, mas eles
dizem que querendo ou não, devemos pagar, isto está correto? Obrigado desde já.
De acordo com o Código Civil (art. 1.341, inciso
I), a realização de benfeitorias voluptuárias que visam maior deleite ao
edifício ou seus serviços comuns, como por exemplo, a assinatura de canais
fechados de televisão, somente pode ser aprovada em assembléia especialmente
convocada, se constar da ordem do dia, mediante orçamento prévio e pelo quorum
específico de dois terços (2/3) dos condôminos. Caso contrário, o comunheiro que
se insurgir em relação à benfeitoria aprovada irregularmente, poderá pleitear em
juízo a anulação dessa deliberação e, conseqüente abstenção do pagamento do
respectivo encargo.
Fonte: Folha do Síndico (www.folhadosindico.com.br)
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