CONHECER E APRENDER DIREITO

Conflitos em Condomínios

Dicas para solucionar alguns dos principais conflitos que ocorrem no dia-a-dia do condomínio: discussões em assembléias, desacato a funcionários, entre outros.

Agressões entre condôminos

- No caso de agressão física, o síndico não deve intervir em nenhum ponto, pois pode até mesmo ser co-responsabilizado.

- O caminho correto é, nesse caso, recorrer à polícia.

- O próprio condomínio pode fazer Boletim de Ocorrência se o problema estiver incomodando os demais moradores.

- O ideal, porém, é que os moradores em conflito resolvam o problema entre si na polícia.

- Nada impede uma conversa amigável, com o síndico chamando os dois condôminos para o diálogo.

- No caso de agressões verbais, o síndico pode até fomentar essa procura por uma decisão amigável. Se sentir que o problema pode ganhar dimensão maior, tem de chamar a polícia.

- Nesses casos, cabe sempre a intervenção do síndico, pois a omissão pode levar o problema a crescer. O síndico pode fazer valer sua liderança para chamar as duas partes a conversar.

Alterações de fachada
- São proibidas a qualquer condômino.

- Código Civil, artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

- Constituem alteração de fachada: instalação de ar-condicionado, fechamento de varanda (com vidros ou grades), pintura da fachada com cor diferente da atual.

- A simples instalação de redes de proteção em uma varanda não constitui alteração de fachada, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

- Algumas decisões judiciais têm permitido o fechamento de varandas em andares baixos, por motivos de segurança.

- Se pequenas alterações forem do interesse da comunidade condominial, devem ser aprovadas por 2/3 do condomínio em assembléia.

Calúnias e difamações
- Durante a assembléia, o síndico ou mesmo o condômino deve tomar cuidado com tudo o que fala. Algumas afirmações podem gerar condenações judiciais por calúnia e difamação, como mostra a jurisprudência sobre o assunto.

- Sempre que faz declarações sobre gestões anteriores, o síndico pode assumir o risco de atribuir falsamente um fato definido como crime.

- Segundo o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o fato de estar prestando contas de sua gestão, perante os condôminos, não autoriza o síndico a fazer afirmações acusatórias sem nenhuma relevância para apreciação da matéria, principalmente em ações ocorridas antes de sua administração

- Diz o TJ/RJ que, “provada a inexistência do fato, como a emissão de cheque sem fundos, e o agir doloso do agente contra o ofendido, pessoa que contesta na Justiça cobranças que considera indevidas, não há como deixar de se reconhecer a prática do crime de calúnia.”

- Acusações feitas a funcionários também podem gerar problemas judiciais. O TJ/RJ caracterizou dano moral sobre um zelador acusado em assembléia de furto, favorecimentos em troca de propinas e de freqüentes desrespeitos às regras do condomínio.

Calúnia

"Calúnia. Falsa imputação de emissão de cheque sem fundos. Dolo direto de caluniar ou, no mínimo, dolo indireto, por assumir o risco de atribuir falsamente um fato definido como crime. Declaração feita em assembléia geral de condomínio, ficando registro na ata. O fato de estar prestando contas de sua gestão, perante os condôminos, não autoriza o síndico a fazer tal afirmação, sem nenhuma relevância para apreciação da matéria, mesmo porque teria ocorrido antes de sua administração. Provada a inexistência do fato, emissão de cheque sem fundos, e o agir doloso do agente contra o ofendido, pessoa que contesta na Justiça cobranças que considera indevidas, não há como deixar de se reconhecer a prática do crime de calúnia." TJ-RJ, 19/08/1999

"Crimes de calúnia, difamação e injúria. Divulgação de carta aberta em condomínio. Para a caracterização do crime de calúnia é indispensável a existência do fato determinado definido como crime. Se na carta divulgada no Condomínio, por um dos condôminos, se limita ele a comunicar aos demais o que ocorria em seu apartamento, no tocante às infiltrações nele existentes e os pedidos de providências formulados ao síndico, havendo apenas vagas referências de que a alegação da falta de recursos para a obra requer comprovação, nao há como se vislumbrar, pelos termos da referida carta, o crime de calúnia." TJ-RJ, 15/04/1999

Danos morais

"Ação de indenização por danos morais. Zelador de edifício que em assembléia condominial é acusado de furto, favorecimentos em troca de propinas e de freqüentes desrespeitos às regras do condomínio. Dano moral caracterizado." 27/11/2001, TJ-RJ

Fraude

"Apropriação indébita. Art. 168 par. 1. inciso II c/c art. 71, todos do Codigo Penal. Crime da síndica e da sua eventual substituta, apropriando-se mensalmente das taxas condominiais do edifício onde eram proprietárias, deixando de pagar vultosa importância de taxa d'água (Cedae) e luz, passando os condôminos pelo constrangimento de terem esses serviços interrompidos por falta de pagamento, como ficou constatado pelo levantamento feito por uma comissão de condôminos e por uma empresa de auditoria, constatando um desfalque de mais de R$ 80.000,00, valor esse cujos comprovantes de despesa deixaram de ser apresentados." TJ-RJ, 28/10/1999

"Comete crime de apropriação indébita o síndico que não apresenta justificativa possível para o fato de o balancete ostentar saldo credor, mas o dinheiro não é encontrado no caixa do condomínio." TJ-RJ,22/09/2000

Danos em automóveis

- Se o dano for causado por um condômino a outro, e houver testemunhas, não há por quê o condomínio se envolver.

- A jurisprudência estadual e federal tem seguido o princípio de que o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário fazendo vigilância no local.

- A simples presença de equipamentos de vigilância, como câmeras, não responsabiliza o condomínio.

- Em muitos casos, pesa também a determinação da Convenção sobre a responsabilidade do condomínio sobre este tipo de acidente.

- Se o dano for causado por um garagista ou manobrista, funcionário do prédio, o condomínio fica obrigado a ressarcir o proprietário do veículo.

- Se o dano for causado por reboco descolado do teto, queda de telha ou evento semelhante, o condomínio também deve ressarcir o proprietário.

Desrespeito a funcionários
- A relação entre condômino e funcionário é semelhante à de um patrão com o empregado. Portanto, a agressão de qualquer morador pode motivar a rescisão automática, com todos os direitos, da parte do funcionário.

- Se funcionário já comunicou o síndico de seu problema com condômino, pode requerer uma rescisão de contrato com todos os direitos trabalhistas. Judicialmente, pode conseguir todas as benesses como se fosse demitido.

- Para evitar problemas, o síndico deve procurar evitar sempre que os condôminos mantenham uma relação direta com os funcionários. A orientação aos moradores deve ser feita para que relatem os problemas ao zelador.

- O condômino pode ser advertido pelo síndico por escrito. Se estiver infringindo regulamento interno, principalmente, cabe até a multa, se prevista.- Toda multa tem de estar prevista em convenção.

- O síndico deve intervir sempre nestes casos, pois a omissão pode levar os problemas a tomar uma dimensão maior.

Discussões em assembléias
- O Presidente da Mesa deve sempre evitar que discussões se acalorem, pois isso pode travar a pauta da assembléia ou até mesmo agravar problemas menores.

- Um dos recursos para tanto é limitar uso da palavra, e também determinar o horário e a duração da assembléia, antes mesmo que ela comece.

- Para evitar a inversão de pauta, o presidente não deve deixar que pessoas se manifestem sobre assuntos que não estão previstos. Se houver insistência, o melhor é jogar o assunto para o final da reunião.

- Quando quiser limitar a pauta, o presidente pode até não colocar na pauta do dia problemas individuais, destinando a assembléia exclusivamente a assuntos de ordem geral.

- Assuntos importantes, como a aprovação de obras de fachada, por exemplo, não devem ser aprovados se não constarem na ordem do dia. Se a discussão surgir, esses tópicos podem constar na ata e merecer atenção em uma próxima assembléia.

- Evitar registrar explicitamente em ata qualquer problema ou situação que cause constrangimento a um condômino. Conflitos devem ser registrados em ata, mas sem expor nenhuma pessoa ao ridículo.

- Dar andamento objetivo à assembléia é a melhor maneira de evitar climas agressivos.- Em uma assembléia, os condôminos muitas vezes sabem quem pode ou não conturbar. É importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais. Não pode deixar essa pessoa “crescer”.

- Se a reunião prevê a análise de ponto polêmico, como regulamentos e convenção, é aconselhável encaminhar o assunto aos condôminos com antecedência.

- Alguns mecanismos podem facilitar o andamento e a organização da assembléia antes mesmo que ela aconteça, como um livro para o registro de queixas, por exemplo.

- Conversas entre os condôminos que tenham um conflito entre si, mediadas pelo síndico, podem evitar que esses problemas cheguem à reunião do condomínio.

Vagas de garagem
- Um dos maiores pontos de conflito nos condomínios está relacionado a conflitos entre condôminos por causa de vagas na garagem.

- O novo Código Civil prevê multa específica para condôminos que desrespeitam a distribuição das vagas acordada entre os moradores.

- Os maiores conflitos dizem respeito a estacionar fora da faixa, prejudicar fluxo de veículos, vazamentos de óleo, trafegar em velocidade acima do normal, usar vaga de terceiro, estacionar mais carros do que tenha direito, não se sujeitar a controles (como crachás, por exemplo).

- Todos esses casos são passíveis de multa, mas estas só devem ser aplicadas uma vez que todas as etapas estejam esgotadas, ou seja, após advertências verbais do zelador, do síndico e por escrito. O diálogo deve vir sempre em primeiro lugar.

- A multa tem de estar prevista no Regimento Interno do condomínio e seu valor varia de acordo com a reincidência e a gravidade de cada caso.

Quando chamar a polícia
- Essas medidas devem ser tomadas por parte do síndico apenas quando se esgotam todas as possibilidades, em qualquer ocasião. É o último recurso.

- A polícia deve ser chamada sempre quando é colocada em risco a segurança dos funcionários e dos condôminos, seja qual for o caso.

- Alguns casos de problemas sérios, como agressões físicas a funcionários ou entre condôminos, ameaças com armas, requerem o uso de força policial.

- Em casos de agressão física entre cônjuges ou pais e filhos a polícia pode também ser acionada.

- Um corpo de funcionários bem treinado é importante para que o condomínio saiba identificar quais são os casos que merecem ou não ajuda policial.

Desrespeito ao regulamento interno
Festas, som ou televisão em volume alto, reformas, máquinas de lavar barulhentas, carros fora da vaga, cães nas áreas comuns, vazamentos. Quase tudo o que incomoda o vizinho pode ser motivo para a aplicação de multa em um condomínio. Mas esse deve ser sempre o último recurso.

Antes de recorrer à penalidade financeira, é importante tentar o diálogo e, se não houver sucesso, uma advertência formal. Saiba abaixo por quê:

- A multa mexe no bolso das pessoas e pode estremecer as relações dentro do condomínio. Por isso, deve ser sempre o último recurso;

- Em muitos casos, o reclamante não tem tolerância e, por isso mesmo, não está apto a viver em um condomínio. Cabe ao síndico, com base no regulamento interno e no bom senso, julgar se quem está exagerando é quem reclama ou quem incomoda;

- Uma boa maneira de fazer essa constatação é chamar as duas partes para uma conversa. Os problemas resolvidos através do diálogo acabam gerando menos traumas do que as soluções mais drásticas;

- Se não houver acordo, e constatar-se de fato um exagero, o condomínio deve ser duro, aplicando advertência e multa ao infrator;

- Para a aplicação de multa, uma infração deve constar do Regulamento Interno;

- O Regulamento Interno deve determinar o valor da multa para cada caso e também o número de advertências que precedem a sua aplicação;

Barulho
Para lidar com o incômodo dos ruídos externos, vindos das ruas ou estabelecimentos comerciais, grande parte da população já sabe como agir.

Mas como a Administração Interna dos Condomínios deve lidar com o ruído excessivo provocado pelos próprios condôminos?

Barulho de obra, som alto no interior do imóvel ou proveniente de veículo, quais os casos passíveis de advertência ou multa?

- Ao contrário do que muita gente pensa, existe um limite também durante o dia para o barulho.

- A Constituição Federal, o Código Civil, uma vasta Jurisprudência, algumas Leis, Resoluções e Normas federais, estaduais e municipais garantem ao cidadão saúde, tranqüilidade e sossego na sua habitação, e normalizam o nível de intensidade e horários permitidos para manifestação de ruídos, além de preverem multa para os infratores.

- Observe este trecho do Código Civil, que fala sobre deveres dos condôminos:

"Art. 1336 - IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

- O grande instrumento para uma boa administração é uma Convenção e um Regimento Interno modernos e ajustados às alterações da legislação.

- Um Regimento Interno atual inclui um Anexo com o Regulamento para Realização de Obras.   Este anexo deve conter um Cronograma, com horário dos operários e data para início e fim do trabalho. Além disso, deve prever advertência e multa em caso de reincidência.

- Na ocorrência de ruído excessivo, o morador incomodado deve primeiro encaminhar a sua reclamação ao porteiro e este, devidamente treinado para abordagens do gênero, tomará as primeiras providências junto ao morador infrator.

- Em caso de reincidência, o síndico deverá enviar advertência por correspondência formal, carta protocolada, que servirá de respaldo para sua atuação, inclusive no caso de uma ação judicial.

- Se o morador barulhento insistir na infração, deve ser aplicada multa de acordo com o previsto na Convenção e no Regulamento Interno do condomínio.

- Campanhas de conscientização podem ajudar a diminuir o problema.

Fonte: AABIC e SíndicoNet